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关于卷烟厂地块的土地评估报告

索 引 号: 00001854-5/2015-19979 发文机关: 市住建局
主题分类: 城乡建设、环境保护 > 城乡建设(含住房) 体裁分类: 报告
服务对象分类: 面向公民 > 综合其他 绿色通道分类: 综合其他
生成日期: 2015-03-30 发布日期: 2015-03-30
发文字号: 文章来源: 市住建局
标  题: 关于卷烟厂地块的土地评估报告
主题词:

项 目 名 称:将军集团德州实业有限公司位于新河东路的一宗国有划拨商住用地土地使用权价格评估

受托估价单位:山东正诚土地房地产评估有限公司

土地估价报告编号:鲁正土评(2015)(估)字第DZ169号

提交报告日期:二○一五年三月三十日

第一部分 摘 要

一、估价项目名称:

将军集团德州实业有限公司位于新河东路的一宗国有划拨商住用地土地使用权价格评估。

二、委托估价方:

企  业  名  称:将军集团德州实业有限公司

三、估价目的:为委托方了解土地价值提供参考

四、估价基准日:二○一五年三月二十八日。                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                 

五、估价日期:二○一五年三月二十八日至二○一五年三月三十日。

六、地价定义:

至估价基准日,待估宗地作为划拨土地使用权,其所有权属于国家。此次评估我们按实际权利状况设定估价对象权利状况,即划拨用地、无他项权利限制。

①依据委托方提供的国有土地使用权证[德国用(2006)第1-002512号],宗地证载用途为商住用地,经估价人员实地查勘,宗地实际用途为商住,本次估价设参照证载用途将用途设定为商住。

②截止估价基准日,待估宗地实现宗地外开发程度”七通”(通路、通电、通讯、通水、排水、通气、通暖),宗地内“一平”(场地平整),结合估价对象土地利用特点和估价目的,我们将宗地内外实际开发程度作为本次设定的开发程度,即宗地外”七通”(通路、通电、通讯、通水、排水、通气、通暖),宗地内“一平”(场地平整)。

③经估价人员现场勘查待估宗地建有仓库等建筑,利用状况相对较差,规划容积率≤1.0。

④根据委托方提供的国有土地使用权证[德国用(2006)第1-002512号],待估宗地为划拨用地,无终止日期。

综上所述,本报告估价对象的价格定义设定为:在估价基准日为2015年3月28日,设定的基础设施开发程度为宗地红线外“七通” 通路、通电、通讯、通水、排水、通气、通暖,红线内“场地平整”,设定用途为商住用地的国有划拨土地使用权价格。

七、估价结果:

经估价人员现场查勘和对当地市场分析,按照地价评估的基本原则和估价程序,选择合适的评估方法,评估得到待估宗地在此次地价定义条件下,于2015年3月28日的土地使用权价格为:

(1)评估土地面积:9707.88平方米;

(2)评估单价:696元/平方米,合46.40万元/亩;

(3)总地价:675.67万元;

人民币大写:陆佰柒拾伍万陆仟柒佰元整。

货币种类:人民币 详见《土地估价结果一览表》

八、土地估价师签字:

吴陈林 (资格证书号2010530039)签名:

夏 雨 (资格证书号2010370097)签 名:  

九、土地估价机构:

估价机构法定代表人签字:      

山东正诚土地房地产评估有限公司

二○一五年三月三十日

  


  

土地估价结果一览表

  估价机构:山东正诚土地房地产评估有限公司 报告编号:鲁正土评(2015)(估)字第DZ169号 估价基准日:2015年3月28日 土地使用权性质:划拨

估价期日的土地使用者

宗地 编号

宗地名称

土地使用证编号

估价期日的用途

容积率

估价期日的实际土地开发程度

估价设定的土地开发程度

土地

使用权

剩余年限

面积

平方米

单位面积地价

元/平方米

总地价

万元

备注

证载

实际

设定

规划

实际

设定

将军集团德州实业有限公司

1-52-4-1

新河东路

德国用(2006)第1-002512号

商住

商住

商住

1.0

1.0

红线外“七通”;红线内“一平”

红线外“七通”;红线内“一平”

9707.88

696

675.67

合计

9707.88

675.67

  一、上述土地估价结果的限定条件

1土地权利限制:无

2、红线外基础设施条件:                                                               表-1 基础设施开发程度设定表

地面平整状况

供电状况

周围道路状况

排水状况

供水状况

供气状况

供热状况

电讯状况

场地内部平整

接入城市供电网

通畅,临道路

市政排水网

市政供水

燃气厂供气

热力公司

邮电经营区

3、规划限制条件:不确定

4、影响土地价格的其他限定条件:无。

二、其他需要说明事项:参照估价报告中“其他需要特殊说明的事项”。

                                                                             

        山东正诚土地房地产评估有限公司

二○一五年三月三十日

  


第二部分 估价对象界定

一、委托估价方:

企  业  名  称:将军集团德州实业有限公司

二、估价对象:本次评估的为一块土地,位于新河东路,用途为商住,使用权类型为划拨,使用权面积为26919.560平方米,本次仅评估期中部分土地面积,土地面积为9707.88平方米,土地使用权人为将军集团德州实业有限公司。

三、估价对象概况:

1、土地登记状况:

本次评估对象位于新河东路,土地地号为103-38-204,地类(用途)为商住用地,使用权类型为划拨,土地证登记时间为2006年7月10日,土地使用权面积为26919.560平方米,本次仅评估期中部分土地面积,土地面积为9707.88平方米,土地使用权人为将军集团德州实业有限公司,土地证号为德国用(2006)第1-002512号。

2、土地权利状况:

估价对象宗地的所有权属归国家,土地使用权由将军集团德州实业有限公司以划拨方式取得,宗地界址清楚,权属明确,来源合法

3、土地利用状况:

据估价人员现场勘察,宗地上建有仓库,土地利用状况一般。

四、影响地价的因素说明

(一)、一般因素

1、城市资源状况

1.1、地理位置:德州市位于山东省西北部,黄河下游北侧,东经115°45′—117°36、北纬36°2425″—38°032之间。北以漳卫新河为界,与河北省沧州市为邻,西以卫运河为界,与河北省衡水市毗连,西南与聊城市接壤,南隔黄河与济南市相望,东临滨州市。距首都北京320公里。境内东西宽200公里,南北长175公里,总面积10356平方公里,占山东省总面积的7.55%。

1.2、行政区划、人口:。德州市辖德城区、乐陵市、禹城市和齐河、平原、夏津、武城、陵县、临邑、宁津、庆云一区二市八县,总面积10356平方公里,截止2011年,全市户籍总人口575.98万人,其中农业人口401.30万人,非农业人口174.70万人。全年出生人口6.97万人,出生率12.3;死亡人口3.22万人,死亡率5.7;人口自然增长率6.6

1.3、自然环境

1.3.1、地势、地貌

德州市地处黄河冲积平原东部,整体地势自西南向东北倾斜。全市地貌类型岗洼相间,大体可分三类:一是高地类(岗),由河流、河床沉积而成;二是坡地类,由黄泛漫流沉积而成;三是洼地类。三种地貌类型占总土地面积的比例分别为34.3%、52.1%和13.6%。

1.3.2、气候

德州市属暖温带大陆性季风气候,四季分明,干湿季节明显。年均光照2660小时,光照率61%,光热资源充足。年平均气温14.1℃,无霜期220天。降水集中在夏季,年平均降水600毫米,适宜多种植物生长。充足的光照资源,有利于太阳能的开发利用。大风天气较多,有利于风能的利用。

1.3.3、水文

德州市区跨省大河主要有黄河、卫运河、漳卫新河、德惠新河、马颊河、徒骇河。同时修建了密如蛛网的人工沟渠,基本形成了干支相通,流域相连,能排能灌的河流水利系统。

2、房地产制度与房地产市场状况

2.1、近三年房地产政策:2009年,在积极的财政政策和适度宽松的货币政策以及一系列刺激房市政策的影响下,房地产市场迅速由低迷转变为亢奋,由萧条转变为繁荣。面对不断走高的房价和过热的市场,中央审时度势开始对房地产市场进行降温,2009年12月中央经济工作会议召开,调控的序幕就此拉开。

2010年,被称为房地产的调控年。调控可概括为三个步骤,由收到紧,并由紧到严。第一是调控是以国务院办公厅1月7日印发的《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(简称“国十一条”)为标志,以“平稳发展”为总体基调;第二是调控以国务院4月17日印发的《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(简称“国十条”)为标志,以“坚决遏制房价过快上涨”为总体基调;第三是调控以各部委在9月29日前后下发的关于落实“国十条”为标志,以“巩固调控”为总体基调。针对房价过快上涨和对房地产市场的政策调控力度不断加大。

2011年新一轮房地产调控继续展开,主要标志是国务院办公厅发布了《关于进一步做好房地产市场调控工作的有关问题的通知》(简称“新国八条”),随后,相关部委又出台了一系列政策与“新国八条”相配合,调控继续深化。2011年新一轮房地产调控的目的是为了继续巩固和扩大2010年调控的成果,逐步解决城镇居民住房问题,继续有效遏制投资投机性购房,促进房地产市场平稳健康发展。

2.2、房地产市场状况:2011年,德州市房地产开发投资保持较快的增长态势,由年初的增长25.2%,逐步增长到8月份的41.0%,随着宏观调控的逐步深入,投资增速慢慢回落,到2011年年末完成投资117.6亿元,同比增长30.4%。进入2012年,从三月份开始房地产开发投资保持较为平稳的增长态势。截止三季度末全市房地产开发投资完成106.64亿元,同比增长14.4%,增幅比上个月回升1.2个百分点。

2.3、土地市场状况:德州市2011年土地成交以居住用地为主,其中居住用地成交1845919.4㎡,占总成交用地的91%,商业成交181163㎡。

从2011年土地供需结构来看,土地供应量较少,但是成交量较为突出,多为存量地块的交易,受国家及地方政府调控政策的限制,德州市本级土地市场呈现出供需结构性矛盾较为突出的现象。居住用地的供应量稀少,一定程度上制约了市场潜在供应量的再扩大。

3、城市规划和发展目标

3.1城市整体规划:德州市政府出台的《德州市城市总体规划(2005-2020)》,确定德州市城镇体系空间结构为:“强化轴向骨架生长,构建指状城镇空间”,最终形成“一带两翼”的城镇空间格局。“一带”指德济城镇密集发展带,依托省级城市发展轴和山东半岛城市群,积极培育德济城镇发展带的形成;“两翼”指在德州东北方向和西南方向的两条规划高速和现状腹地联系的基础上,构建次级城镇发展轴,满足德州自身的腹地要求。规划德州城市性质为:鲁西北地区重要的交通枢纽和以工贸为主的区域中心城市。

3.2、国民经济状况:国民经济保持较快增长,初步核算,全市实现地区生产总值(GDP)1657.82亿元,按可比价格计算,比上年增长12.9%。其中第一产业增加值210.51亿元,增长3.2%;第二产业增加值899.55亿元,增长14.3%;第三产业增加值547.76亿元,增长13.8%。三次产业比例由上年的12.4:54.6:32.0调整为12.7:54.3:33.0。

3.3、物价水平:物价总水平保持平稳,全市居民消费价格指数(CPI)为103.1%,价格水平比上年上升3.4个百分点。其中食品类、烟酒及用品类、居住类全年分别上涨9.4%、2.7%和4.0%;衣着类、家庭设备用品及维修服务类、医疗保健和个人用品类、交通和通讯类、娱乐教育文化用品及服务类分别下降0.3%、0.4%、1.2%、0.2%和1.1%,商品零售价格上升3.9%。原材料、燃料、动力购进价格上升7.7%,商住品出厂价格上升4.4%。

3.4、劳动力就业:劳动力就业形势稳定,全市新增就业再就业7.35万人,其中,下岗失业人员再就业1.62万人,安置就业特困人员4867人;城镇登记失业率3.5%,低于3.8%的控制目标。新增农村劳动力转移就业13.6万人。在岗职工37.0万人,增长6.0%,在岗职工工资总额88.7亿元,增长14.5%。

(二)、区域因素

1、区域概况

德城区辖2镇(黄河涯镇、二屯镇)、4个街道(天衢、新华、新湖、广川),47个城市社区、51个农村社区,面积231平方公里,总人口60万人,其中常住人口40万人,流动人口20万人,耕地面积14万亩。
  德城区是德州市政治、经济、文化、金融中心。在诸多方面都有着得天独厚的优势。一是区位优越,交通发达。北依京津,南靠济南,地处天津滨海新区和环渤海经济圈、济南城市群经济圈的重要节点,素有
九达天衢、神京门户之称,是全国交通运输主枢纽城市,京沪高铁、太青高铁以及京沪铁路等5条铁路穿区而过,京福、衡滨等高速公路和多条国道、省道纵横交错,到济南仅120公里、天津240公里、北京300公里,可谓1小时上天、2小时下海、3小时进京。京沪高铁的开通,更加拉近了德城与京津、长三角地区的时空距离。二是能源充足、资源丰富。拥有全国第二大火力发电厂华能德州电厂,年富余电量60亿千瓦时;建有储量2亿立方米的3座大型平原水库,拥有日供热3000吨的6座热电厂以及日供气30万立方米的天然气管网。区内及周边地区有丰富的人力资源和多家专业培训机构,可提供充足且素质较高的企业用工。三是设施完备、体系健全。区内有27条铁路专用线,仓储面积500万平方米,专业批发市场47处,是鲁西北、冀东南最大的商品物资集散中心,晋煤东运、东北木材南下的重要通道,也是国家重要的小麦、玉米、棉花、蔬菜和畜产品基地。区内通讯、餐饮、娱乐等设施完善,金融、信息、物流等新兴产业发达,海关、商检等涉外机构健全。成功开展了国家卫生城市创建活动,城乡面貌焕然一新,城市形象、居住环境大为提升。社会保障、医疗卫生、文化教育等各项事业快速发展,较好地满足了群众需求。四是要素聚集,商贸发达。目前,我区拥有物流企业250家,今年上半年,物流配送额达137.5亿元。大中型专业市场87处,其中年交易额过亿元20处、过20亿元6处、过50亿元1处;大型商场10余处,商业网点8000多个,其中年销售收入过5000万元大型超市10处,过5亿元的2处,过20亿元的1处,楼宇经济(金融保险、企业总部、研发中心、销售中心)260家;餐饮酒店2200家,中高档酒店70多家。现代物流、城市综合体等优势产业发展迅猛,特别是德州东北商贸物流城、京铁物流园、天虹生活文化广场、阳光新天地城市综合体等一系列省、市重点服务业项目相继开工建设,东北城核心区城市综合体、鲁商城市综合体两大高端城市综合体正在积极推进,标志着我区的服务业发展驶上快车道。

2、交通条件

2.1、区域内交通状况

2.1.1、区域内道路交通:德州市近年来打造环形放射,四横五纵的交通系统。从北至南分别为大学路、天衢路、东风路、新河路,其中天衢路、东风路、新河路规划为准快速路。从西至东分别为湖滨路、广川大道、晶华大道、中傲大道以及高铁站前大道,其中广川大道、晶华大道、高铁站前大道规划为准快速路。  

2.1.2、区域内公交状况:市区公交营运车辆765辆,年客运量10006万人次,近两年城区新增38路、101路、102路、103路、106路、112路等新型能源公交车,向东延伸到京沪高铁德州东站。

2.2、对外交通条件

区域内有京沪高铁、京台高速、德滨高速、104国道,353省道等交通干线,交通设施方面有长途车站东站、京沪高铁东站等,对外交通相对比较便捷。

3、基础设施条件

待估宗地处于新河东路,宗地外基础设施条件能够达到“七通”。

通水:待估宗地周围区域为供水一般区,能满足区域内供水的需要。

通电:待估宗地所在区域供电状况一般,能满足区域内供电的需要。

通路:待估宗地所在区域路网较好,道路通畅。

通讯:区域内通讯与市政通讯网相联,通讯线路畅通。

排水:待估宗地所在区域内地下排水网设施完善,能满足区域内排水的需要。

供气:待估宗地所在区域供气状况一般,能满足区域内供电的需要。

供热:待估宗地所在区域内通热力公司供热管道,能满足区域内供热的需要。

4、环境状况

根据德州市环境质量现状,德州市环境质量评价分成五类,即重污染区、较重污染区、一般污染区、轻微污染区、基本无污染区。待估宗地所处区域环境质量较好,属基本无污染区。

5、产业集聚状况

待估宗地处于新河东路,商住配套完善,周围道路通畅,交通便捷,仓储条件较优,商住区位一般。

(三)、个别因素

影响估价对象价格水平的个别因素主要指与宗地直接有关的基础设施条件、宗地自身条件(形状、面积、水文地质条件、地基稳定性、地上建筑物经营类型等)宗地所在区域中的位置、宗地临街位置等,本报告仅对估价对象土地价格产生影响的个别因素进行分析。

1、宗地条件

(1)、位置:待估宗地位于新河东路。

(2)、面积:根据国有土地使用权证[德国用(2006)第1-002512号],待估宗地的使用权面积为26919.560平方米,本次仅评估期中部分土地面积,土地面积为9707.88平方米,土地面积能满足规划要求的需要,对宗地地价无特别的影响。

(3)、用途:根据国有土地使用权证[德国用(2006)第1-002512号],待估宗地的证载用途为商住用地。

(4)、临街状况:临新河东路。

(5)、形状:待估宗地形状不规则。

(6)、地形:待估宗地地形平坦,无明显陡坡。

(7)、地质:水文地质条件良好,能够满足一般建设需求。

2、基础设施条件

   经估价人员实地勘察,待估宗地的宗地外基础设施开发程度达到”七通”(通路、通电、通讯、通水、排水、通气、通暖),红线内“一平”(土地平整)。

3、土地权利状况

待估宗地由将军集团德州实业有限公司以划拨的方式取得。

4、宗地利用状况

经估价人员现场勘查待估宗地建有仓库等,宗地利用状况一般,规划容积率≤1.0

第三部分    土地估价结果及其使用

一、估价依据:

(一)国家及地方相关法律、法规

1.《中华人民共和国物权法》(2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过 国家主席令62号公布);

2.《中华人民共和国土地管理法》(2004年8月28日第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议第二次修正 国家主席令 27号公布);

3.《中华人民共和国城市房地产管理法》(2007年8月30日第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议通过 国家主席令72号公布);

4.《中华人民共和国担保法》(1995年10月1日施行);

5.《中华人民共和国城镇国有土地使用权划拨和转让暂行条例》(1990年5月19日中华人民共和国国务院令第55号发布);

6.《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》(2007年12月1日国务院第511号,2008年1月1日施行);

7.《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》(国发[2001]15号);

8.《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》(国发[2004]28号);

9.《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》(国发[2006]31号);

10.《关于印发〈进一步治理整顿土地市场秩序中自查自纠若干问题的处理意见〉的通知》(国土资发[2003]365号)。

11.《山东省实施中华人民共和国土地管理法办法》(2004年11月25日山东省第十届人民代表大会常务委员会第十一次会议修正);

12.《山东省人民政府关于贯彻落实国发[2004]28号文件深化改革严格土地管理的通知》(鲁政发[2004]116号);

13.《山东省人民政府关于贯彻落实国发[2006]31号文件加强土地调控的实施意见》(鲁政发[2007]5号);

14.《山东省人民政府关于调整山东省征地区片综合地价标准的批复》(鲁政字[2012]288号)于2013年1月1日起执行

15. 《山东省人民政府关于调整地方教育附加征收范围和标准有关问题的通知》(2010年12月8日);

16.《德州市人民政府办公室关于调整征地补偿标准的通知》(德政办发[2005]20号);

(二)土地估价相关技术规程

1.中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》(GB/T 18508-2014);

2.中华人民共和国国家标准《城镇土地分等定级规程》(GB/T 18507-2014 城镇土地分等定级规程);

3.中华人民共和国国家标准《土地利用现状分类》(GB/T 21010-2007)。

(三)估价机构掌握的相关地价评估资料

1、德州市总体规划(2009-2020年)

2、德州市近期的统计资料

3、德州市近期土地划拨和转让交易的资料

4、估价对象所在区域的区位条件资料

5、德州城区基准地价使用手册

(四)委托估价方提供的相关评估资料

1、《国有土地使用证》复印件

2委托方营业执照副本复印件

3、现场查勘照片

4、估价项目委托书

(五)估价人员实地勘察笔录

二、土地估价:

1、估价原则:

根据地价评估的技术规程及估价对象的具体状况,本次估价过程中,我们遵循的主要原则有:

1、估价基准日原则:估价对象的土地估价结果是在估价基准日的客观合理价格。由于地产市场具有动态变化的特性,对于同一估价对象,随着时间的变化,地价亦可能发生升降。某一宗地的地价水平总是与某一基准日相对应的,所以我们应根据项目的特点及委托估价方的具体情况,合理确定一个估价基准日。

2、最有效利用原则:是指土地估价应以估价对象的最有效利用为前提估价。判断土地的最有效利用以土地利用符合其自身条件、法律法规政策及规划限制、市场要求和最佳利用程度等。

3、替代原则:是指土地估价应以相邻地区或类似地区功能相同、条件相似的土地市场交易价格为依据,估价结果不得明显偏离具有替代性质的土地正常价格。

4、多种方法相结合的原则:随着我国土地估价业的发展,目前比较实用的宗地估价方法有收益还原法、市场比较法、成本逼近法、剩余法和基准地价系数修正法等方法。由于不适宜的估价方法可能使评估结果产生较大的偏差,因此进行地价评估时,就要根据待估宗地的实际情况,充分考虑用地类型及所掌握的资料,选择最适宜的方法进行评估,同时为了使评估结果更为客观,更接近于准确,评估中选择两种较为适宜的方法进行评估,以便互相验证,减小误差,确定出合理的价格。

5、供需原则:是指土地估价要以市场供需决定土地价格为依据,并充分考虑土地供需的特殊性和土地市场的地域性。

6、变动原则:指估价人员应把握土地价格影响因素及价格变动规律,准确地评估价格。

总之,在评估过程中,严格按照国家、地方的有关规定,以公正、公平的态度和良好的职业道德,在公开市场条件下进行价格评估,做到评估过程合理,评估方法科学,评估结果准确,严格保守评估秘密。

2、估价方法:

根据《城镇土地估价规程》,现行评估方法有市场比较法、收益还原法、假设开发法、成本逼近法、基准地价修正法等。评估方法的选择应按照地价评估技术规程,根据当地地产市场发育状况,并结合估价对象的具体特点及估价目的等,选择适当的估价方法。

(1)待估宗地规划用途为住宅、商服用地,截止估价基准日,地上尚无建筑物,无法采用收益还原法评估。

(2)待估宗地为待开发的商住用地,利用潜力巨大,成本逼近法无法体现其规划利用价值,不适宜采用成本逼近法评估。

(3)待估宗地所处区域近期出让案例较多,与待估宗地相类似的也较多,这些案例可比性较强,有很好的参考性,可对这些案例进行适当的修正计算待估宗地的市场价格,故采用市场比较法作为其中一种评估方法。

(4)德州市建立了较为完善的基准地价体系,待估宗地在城区土地定级估价范围内,因此可采用基准地价系数修正法进行评估。

综上所述,结合评估背景资料及《城镇土地估价规范》有关要求,经过综合分析,我们决定在本报告中采用市场比较法、基准地价系数修正法评估宗地的价格。

3、估价结果:(人民币)

土地单价:696元/平方米 (约46.40万元/亩)

评估总价:696×9707.88=675.67万元

人民币大写:陆佰柒拾伍万陆仟柒佰元整。

三、估价结果和估价报告的使用:

(一)估价的前提和假设条件

1、委托方合法有偿取得土地使用权,并支付有关税费;

2、待估宗地得到最有效利用,并产生相应的土地收益;

3、在评估基准日的地产市场为公开、平等、自愿的交易市场;

4、任何有关待估宗地的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律、法规;

5、评估报告中涉及的土地原始资料、有关文件及相关材料,由委托方提供,委托方对其真实性、合法性承担法律责任。

6、估价对象评估的基准日为二一五年三月二十八日

7、估价对象开发程度为宗地外“七通”、宗地内“场平”条件下,划拨用地、无他项权利限制。

(二)估价结果和估价报告的使用

1、估价报告和估价结果发生效力的法律依据及其他相关条件

(1)本报告及估价结果依据前述有关法律、法规及相关土地政策而成立。

(2)本报告及估价结果依据上述有关估价的前提条件与假设条件而成立。

2、本报告和估价结果使用的方向与限制条件

(1)评估价格是在满足全部假设与限制条件下,于评估基准日2015年3月28日,在设定的土地开发程度、用途和土地使用年限及正常市场条件下的有偿使用土地使用权收益现值之和;

(2)本报告的估价结果需经山东正诚土地房地产评估有限公司盖章及在该公司注册的两名土地估价师签字后方能生效。

(3)本评估报告评估的地价结果自登记备案之日后一年内有效。

(4)土地估价技术报告仅用于土地管理机构备案和估价机构存档,不提供给委托估价方。

(5)本评估报告未经估价单位允许,不得复制,不得用于与评估目的无关的其他媒体。

(三)需要特别说明的事项

1、评估面积以土地证标明的为准。

2、待估宗地属于商住用地。

3、土地利用条件符合土地规划要求。

4、评估结论没有考虑将来国家宏观经济形势发生变化和当地城市规划调整及影响土地价格的主要因素发生的变化。

5、估价对象使用权类型为划拨,评估需要扣除40%的出让金。

第四部分         

1、土地估价委托书

2、国有土地使用证复印件;

3、宗地位置示意图;

4、估价师资格证书复印件;

5、估价机构营业执照复印件;

6、估价机构资质证书复印件;

7、估价机构组织机构代码证复印件。